Le stime parlano chiaro: il degrado del patrimonio edilizio italiano costa circa 56 miliardi di euro l’anno, una cifra che corrisponde a poco più dell’1% del valore complessivo degli immobili privati, valutato attorno ai 5.600 miliardi. A questa perdita potenziale si aggiungono i 14 miliardi annui di spese dirette per la riparazione di difetti costruttivi. A illustrare il quadro è Marco Argiolas, patologo edile, durante il convegno “Patologie edilizie: metodi, materiali e competenze per risanare il costruito e prevenire”, organizzato da Prospecta Formazione – Infoweb. Un aggiornamento che mette a fuoco le conseguenze economiche, ambientali e sanitarie di un fenomeno spesso sottovalutato.
Errori progettuali e patrimonio edilizio datato
Il problema assume dimensioni europee. Secondo dati Rehva, 84 milioni di cittadini UE segnalano carenze nello stato degli edifici. Eurostat e l’Agenzia europea per l’Ambiente evidenziano che, nel 2020, tra il 5% e il 39% della popolazione (a seconda dello Stato membro) viveva in abitazioni con tetti perdenti, muri umidi, pavimenti o infissi degradati.
L’Italia presenta una criticità aggiuntiva: oltre il 60% del patrimonio residenziale è stato costruito prima della Legge 373/1976, la prima normativa sui consumi energetici. Una quota significativa, quasi la metà degli edifici, ricade in classe energetica F o G. Su questo stock datato si innestano le conseguenze degli errori progettuali e costruttivi. Sempre secondo Argiolas, tali difetti possono incrementare il consumo energetico fino al 70%, con ricadute dirette sulle emissioni di CO2 e un ostacolo concreto agli obiettivi di decarbonizzazione.
Prevenzione e check list: modelli da altri settori
Un aspetto centrale riguarda la responsabilità economica: a pagare gli errori non è quasi mai chi li commette, bensì il proprietario dell’immobile. Da qui l’esigenza di adottare strategie preventive già in fase di cantiere.
Una strada proposta da Argiolas è quella di importare la check list operatoria, modello già utilizzato con successo in campo sanitario e aeronautico. Introdotta dall’OMS nel 2008, ha ridotto sensibilmente la mortalità e le complicanze post-operatorie. L’idea è di replicare lo stesso principio nel settore edile, strutturando una lista di controllo sistematica per ogni fase del processo costruttivo.
Muffe, infestanti e microclima interno
Tra gli effetti collaterali del degrado, la proliferazione di muffe e funghi rappresenta un problema ampio e sottovalutato. Matteo Montanari, biologo specializzato in restauro e conservazione, ha spiegato il legame diretto tra presenza di acqua (dovuta a problemi idraulici) e sviluppo di organismi fungini. Questi ultimi si nutrono della struttura stessa degli edifici. In Europa, la contaminazione da muffe interessa tra il 10% e il 50% delle abitazioni.
Il controllo si basa su quattro interventi: ventilazione (anche meccanica controllata), riduzione dell’apporto di vapore acqueo nell’aria, impermeabilizzazioni e coibentazione, e l’impiego di materiali edili di qualità come intonaci e vernici specifiche.
Oltre ai funghi, i danni da animali e insetti richiedono competenze specifiche. Davide Di Domenico, entomologo, ha sottolineato come la conoscenza delle caratteristiche etologiche e riproduttive degli infestanti sia la base per una lotta efficace e a basso impatto ambientale.
Impermeabilizzazione: criteri progettuali e consulenza specialistica
L’acqua è la causa principale del degrado. Federico Benini, consulente di sistemi di impermeabilizzazione, ha dichiarato che almeno il 50% dei contenziosi edilizi è legato all’acqua, con il 20% degli immobili che presenta infiltrazioni o degradi. Le sfide da affrontare sono tre: prestazionale, applicativa e progettuale. I criteri da seguire sono almeno cinque.
Il primo criterio riguarda il cantiere: il prodotto deve essere scelto in base alle condizioni reali di posa, con una analisi tecnica preliminare, progettazione dei dettagli e gestione nel tempo. Il secondo è la durabilità, intesa come prestazioni costanti, vita utile verificabile e Life Cycle Cost ottimizzato. La semplicità è il terzo criterio: teli di grandi dimensioni, lavorazioni a freddo, spessori ridotti e flessibilità. A questo si lega il criterio di continuità, basato su metodi di buon senso. Il quinto e ultimo criterio riguarda il collaudo e la manutenzione predittiva.
Per formare figure specializzate, è nato il corso CEIM di primo livello “Consulente esperto in impermeabilizzazioni”, ideato da Marco Argiolas e organizzato da Prospecta Formazione in collaborazione con il Politecnico di Milano e Patologia Edilizia. La prossima edizione è prevista da settembre a novembre.
Qualità esecutiva: cappotto termico e costruzioni in legno
La prevenzione non basta senza una corretta esecuzione. Federico Tedeschi, ingegnere e presidente della Commissione Tecnica di Cortexa, ha illustrato i requisiti per un sistema a cappotto di qualità. Essi includono materiali certificati CE, il rispetto delle norme UNI/TR 11715:2018 e UNI 11716:2018 per progettazione e posa, e la certificazione delle competenze dei posatori. Il mancato rispetto di questi principi si traduce in danni costruttivi difficilmente risolvibili.
Lo stesso approccio vale per le costruzioni in legno. Nicola Pavan, architetto e consulente tecnico, ha segnalato che la patologia più grave si manifesta alla base della parete. L’errore comune, diffuso dal 2010, è quello di non appoggiare la parete al cordolo di rialzo, ma direttamente alla platea, lasciando la base sotto la quota di campagna. La norma DIN 68800 prevede che la parete debba stare almeno a 20 cm al di sopra del terreno, per proteggere il legno dall’umidità e dalla formazione di muffe. A questo errore si aggiungono problemi come l’errato posizionamento dello scarico condensa.