La regolarizzazione di un immobile costruito con licenza del 1974 e accatastato nel 1982, che presenta un aumento di cubatura dovuto alla chiusura dei porticati avvenuta in corso d’opera, può essere perseguita attraverso l’istituto della Scia in sanatoria, introdotto dal cosiddetto decreto Salva casa (Dl 69/2024, convertito con modifiche dalla legge 105/2024). La questione, sollevata da un professionista, impone una verifica puntuale dei limiti volumetrici e delle condizioni di ammissibilità previste dalla nuova normativa.
Volumetrie eccedenti e presupposti per la sanatoria
La legge 105/2024 consente di regolarizzare interventi realizzati in assenza o difformità dal titolo edilizio, a condizione che l’incremento volumetrico non ecceda il 30% rispetto alla sagoma originariamente autorizzata. Nel caso di un immobile indipendente, la chiusura di due porticati, se rientra in tale soglia, può essere sanata con una Scia in sanatoria, purché non siano stati violati i parametri urbanistici fondamentali e non sia preclusa dalla normativa antisismica o paesaggistica locale.
Due sono i percorsi possibili. Il primo, più diretto, si basa sull’accertamento della conformità urbanistica e edilizia al momento della realizzazione dell’intervento, alla luce della disciplina vigente all’epoca. Il secondo, ammesso dalla legge, consente di fare riferimento alla doppia conformità semplificata: la Scia può essere presentata se l’intervento non contrasta con gli strumenti urbanistici approvati al momento della domanda, a prescindere dalla loro conformità alla normativa previgente, sempre che l’abuso non sia ostativo.
Il ruolo del decreto Salva casa e i limiti applicativi
Il Dl 69/2024, convertito con la legge 105/2024, introduce una disciplina transitoria per la regolarizzazione di difformità edilizie minori e di aumenti di volume contenuti. La possibilità di sanare con Scia un incremento di cubatura è subordinata alla verifica che l’immobile non ricada in aree soggette a vincolo paesaggistico, idrogeologico o sismico, dove la procedura potrebbe risultare preclusa o richiedere un’autorizzazione preventiva. Nel caso in esame, la licenza edilizia del 1974 e l’accatastamento del 1982 rappresentano un quadro temporale che richiede un’analisi attenta delle norme urbanistiche comunali succedutesi nel tempo.
Per il professionista che segue la pratica, l’elemento centrale è la quantificazione esatta del volume chiuso rispetto a quello autorizzato. Un calcolo preciso, supportato da rilievi e documentazione fotografica, è necessario per attestare il rispetto del limite del 30%. Oltre a ciò, va verificato che la chiusura dei porticati non abbia compromesso il rispetto delle distanze legali dai confini, dalle strade e dagli altri fabbricati, requisito spesso sottovalutato ma determinante per la buona riuscita della sanatoria.
La possibilità di sanare con Scia non esclude la necessità di un parere tecnico sulla compatibilità antisismica dell’intervento, in particolare per immobili situati in zone classificate a media o alta sismicità. L’amministrazione comunale, in sede di ricezione della Scia, potrebbe richiedere una verifica statica o documentazione integrativa, specialmente se la chiusura dei porticati ha modificato la distribuzione delle masse o la rigidezza della struttura.
La strada della regolarizzazione è percorribile, ma impone un’istruttoria tecnica rigorosa, nella quale il progettista deve documentare ogni fase dell’intervento, le caratteristiche originarie del fabbricato e la loro evoluzione. Solo una corretta gestione di questi elementi consentirà di evitare contenziosi e di ottenere la sanatoria nei tempi previsti dalla normativa.
